Gayrimenkul alım-satımında istenen belgeler ve işlemin mali yönü nedir.?

Satış, bir malın mülkiyetinin belli bir bedel karşılığında bir başkasına devredilmesi işlemidir (BK.182).

Satış sözleşmesinin iki unsuru vardır. Bunlar satılan taşınmaz mal ve satış bedelidir. Satış bedelinin belirlenmesi taraflara aittir. Az veya çok belirlenebilir. Tapu sicil müdürlüğünün bu bedelin az veya çok olduğu yönünde müdahale yetkisi yoktur. Ancak tapu sicil müdürlüğü, satış bedelinin emlak beyan değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olmaması gerektiğini, aşağı olması halinde aradaki farkın Vergi Usul Kanununa göre cezalı olarak tahsil edileceğini resmi senede yazarak taraflara hatırlatır. Satış bedelinin çok düşük gösterilmesi halinde, müdürlük işlem yapmaktan kaçınamaz. Satıcının istemi halinde satış bedelinden arta kalan kısım için kanuni ipotek tesis edilebilir. Satıcı satış bedelinin tamamını aldığını beyana zorlanamaz. Satış bedelinin ödenmesi konusunda taraflar arasındaki hususlar ve vadeler resmi senede yazılır

İstenecek Belgeler

-  Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,

-  Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları ile satıcıların birer, alıcıların ikişer adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,

-  İstem, tarafların temsilcisinden geliyor ise, temsile ilişkin belge (vekaletname, vasi kararı, kayyım kararı vb.) ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve bir adet vesikalık fotoğrafı,

-  İstem, bir tüzel kişi adına yapılıyorsa tüzel kişinin ”taşınmaz mal tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki belgesi” (Tapu K.2),

-  Satıcı ve alıcının vergi kimlik numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge.

-  Taşınmaz malın niteliği bina ise Deprem Sigortası aranır.
İşlemin Mali Yönü

-  Satış işleminin tapu siciline tescili için, 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı Tarifenin 20.a pozisyonu uyarınca genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenecek yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere, satış için beyan edilen değer üzerinden satıcı ve alıcıdan ayrı ayrı, Binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.

-  Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir.

-  Ayrıca, taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kestirilir..

-  Veraset ve intikal vergisi ilişiği olup olmadığını anlamak için, satacak kimsenin bu taşınmaz malı bağış veya intikal gibi bedelsiz bir şekilde iktisap edip etmediğine bakılır. Bedel ödemeden iktisap etmiş ise vergi dairesinden veraset ve intikal vergisi kesildiğine veya bu vergiden muaf olduğuna dair yazı getirmesi istenir.

GAYRIMENKUL ALIP SATARKEN DİKKAT EDİLMESNDEİ FAYDA OLAN KONULAR

Küresel Ekonomik Krizle birlikte ihtiyaç sahibi veya yatırımcı mevcut Likiditesini değerlendirmek amacıyla Emlak  piyasasındaki fiyat düşüşü nedeniyle bazı emlak uzmanları bu dönemin iyi değerlendirilebilecek bir dönem olduğunu Basın ve Yayın kurumlarında sıkça dile getiriyorlar. Bizde Gayrimenkul alımının yatırım için iyi bir enstrüman olduğu kanaatindeyiz. Ancak birikimlerin sorunlu veya  ileride sorunlar manzumesine dönüşebilecek ve de pişmanlık  duyulabilecek konularla muhatap olmamak için aşağıda sıralayacağımız Hukuki ve İdari kontrollerin peşinen yapılmasında yabana atılmayacak faydalar olacağı UNUTULMAMALIDIR.


Her şeyden önce yani pazarlık aşamasında kaparo dahi vermeden lütfen tapu kayıtlarına önceden bakınız ve bir bilenle inceleme yaptırınız. Şöyleki;
 
1- Konut imarlı diye alacağınız ARSA’ nın bir okula-hastaneye-camiye ayrılmış olabileceği ihtimali ile karşı karşıya kalabilirsiniz.
 
2- Alacağınız arsanın istimlak edilebilme-yol genişletme-elektrik trafo tesis kurma gibi tahsisi söz konusu olabilir.

3- Alayı planladığınız bir binadaki bir daire çok lüks olabilir. Cazibeli bir reklam kampanyası ile satışa sunulmuşta olabilir. Ancak inşaat ruhsatı alınmadan yapılan yapılar  tamamen kaçak yapıldıkları için yasal olarak değerlendirilmeleri kesinlikle mümkün değildir. Yani bu tür binalarda kat irtifakı tesisi ve kat mülkiyeti kurulamaz.

4- İnşaat ruhsatı alınmış ve kat irtifakı tesis edilmiş ancak iskan belgesi alınmamış ve (5) yıllık sürede geçirilmişse yapı ruhsatsız duruma düşer ilave problemler doğuracaktır.
 
5- Arsayı veya Araziyi satan kurum veya şahıs bu arsanın yolu şudur diyebilir.  Ancak o tarif edilen veya gösterilen yol kadastro yol değilse bir anlam taşımaz. Gayrimenkulün bağlı olduğu Belediye veya tapu idaresine giderek o arsanın yolunu incelemek gerekir.
 
6- Arsanın veya arazinin imar planı var denilebilir ve size konut yapabilirsiniz denilebilir. Tapuya sormadan her konuşulana inanmayın, donatı için ayrılmış olabilir.
Özellikle köylerde arsa veya arazi alırken kadastro müdürlüklerindeki paftalara bakmakta yarar var.
 
7-  Büyük şehirlerde tüm tarlalarında vergiye tabi olacağı unutulmamalıdır.
 
8- Tapu dairelerince verilen (3) çeşit tapu senedi evrakı vardır.
a) Hisseli tapu
b) Kat irtifakı tapu
c) Kat mülkiyeti tapu
 
Hisseli tapu ile alınan bir arsa veya arazide hisse sahibi komşunuzun her an sizin hayal ettiğiniz alana bina yapma şansı size danışmadan gerçekleşebilir. Durumu ancak adli yargıya müracaatla çözebilirsiniz. Bu durum ise sizi maddi ve manevi olarak yıpratabilir. Onun için en uygunu hisseli tapu içeren bir Gayrimenkulden  (Arsa-Arazi-Tarla) uzak durmaktır. Kat irtifakı ve kat mülkiyetinin izahı ise aynen şöyledir.
 
Kat İrtifakı: Bir arsa üzerinde birden fazla bağımsız bölümün ileride kat mülkiyetine dönüştürülmek üzere arsanın sahiplerince kurulan irtifak hakkına deniliyor.Kat irtifakı için tapu müdürlüklerince resmi senet düzenlenmelidir. Kat irtifakı olmadan genel iskan alınabilir fakat arsa ve inşaatın mal sahibinin aynı kişi olması şarttır.
 
Kat Mülkiyeti: Kagir bir yapının başlı başına kullanıma elverişli daire, büro, dükkan, depo gibi bölümleri üzerinde o taşınmazın maliki varsa ve bu malik-ortak malikleri tarafından kurulan mülkiyet haklarına denir. Kat mülkiyeti kat maliklerinin talebiyle, ana yapının harap olması veya tamamiyle yok olması veya ana gayrimenkulün kamulaştırılmasıyla sona erer.
 
9- Henüz iskanı alınmamış bir binanın sarf ettiği elektrik ve su giderleri inşaat şantiyesi tarifesi üzerinden %100 zamlı olarak ödenir, bilinmelidir.

10- Sonuç itibariyle 3194 sayılı imar kanunu 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu iyi incelenmeli ve de deprem yönetmeliklerine uygun inşaat yapılıp yapılmadığı Radyal temel sisteminin uygulanıp uygulanmadığı incelendikten sonra Gayrimenkul alımında son karar verilmelidir.